商住项目应该如何选择？选择商住还是没有购买价值？

过去，包括我在内的大多数人都尽量避免商业和住宅项目。原因是商业和住宅项目的劣势。比如各种税都比较高，大部分都没有天然气，只有10年，尤其是投资者要远离，因为投资回报率比住宅低很多很多。

不过这两年的情况好像有点不一样，主要是限购限贷，楼市火爆。没有住房配额或根本没有住房清单。，于是商住市场又火了起来。

这种房子的购买没有限制。除北京外，全国各地均可买到。其实商品房虽然不是住宅，但确实是可以住的，价格比住宅便宜很多。有的地区甚至是普通商品房价格的一半，配套设施更齐全。这带来了另一个优势——更高的租售比。

但主要要注意的是，80%的商业和住宅项目仍然一文不值。

那么，对于商住项目，应该如何选择呢？

选择商住，第一点就是交通一定要很方便，比如离地铁站很近，尽量选择商住两用的商场、超市、写字楼、酒店等。租房的人或者一些外派高管，生活和工作都很方便。

一定要选择带装饰的。在面积不大的情况下，开发商统一装修，不仅可以提高使用率，也方便业主入住。关键是入住后不会再有装修的噪音。

这些客户群体中既有投资者，也有居民。对于投资者来说，他们追求的是投资回报。对于住户来说，他们更关注产品的居住舒适度，但对总价都比较敏感。对于产品定位和附加值非常重要。小户型的细节设计尤为重要。

以玄关为例，玄关最重要的就是收纳。对于玄关柜来说，容量是第一位的。除非玄关柜足够长，否则不要轻易被其他次要功能所混淆。最好的办法是让鞋柜直立。家的左边是鞋柜、衣帽间和床上用品。对象存储柜。

厨房使用频率较低，但需要提供煮面、煮粥、煲汤等简单的饭菜，如水槽、电磁炉、微波炉等。

客厅也是如此，使用频率较低。客厅的功能一般是在必要时通过可变家具来实现的。通过桌椅和大床的折叠折叠，可以打造出会客、办公、睡觉三种不同的使用场景，但这种家具普遍价格较高。

作为日常生活中使用频率较高的卫浴间，其花洒、坐便器、清洁用品收纳等设计，将直接影响主人的日常生活体验。

以上是比较传统的商住项目。最近看到的两个项目，颠覆了我对商住式服务式公寓的认知。

第一个是成都的JR外交公寓，入口大堂7.5米，层高3.8米。装修豪华，全玻璃幕墙。项目配备近3000平方米的会所，会所——Yang CLUB，配备恒温泳池和咖啡。礼堂、酒吧、餐厅等

▲JR外交官邸样板间实景

室内设计由李伟民设计，与大堂、走廊、电梯厅和五星级酒店没有太大区别。街边的广告很霸气，1万美元一平方米。由于项目中没有熟人和朋友，所以看到这个项目费了一番周折，很多项目的细节也不是很了解。例如，俱乐部提供的服务是否只取决于项目业主能否长期持续服务，这是一个值得计算的问题。

第二个比较有意思的项目，详细说一下这个项目。让我印象深刻的是他们的理念：“创造一种新的生活方式”。

一个多年存在的现实是，很多城市现有的公寓产品都在追求低总价，降低购房投资门槛，控制总价，低首付。公寓的面积越来越小，从最小的18平米到最多的50平米左右的公寓产品，说是精装修最常见的建材，更谈不上服务了。每层都有几十户人家。等电梯回家的时间太长，人群混乱，一点居住的舒适感都没有。. 当然，这也是城市发展的第一阶段，如果有人住在那里就好了。

但是，时代变了。从一个弱二线城市发展到以郑州为代表的新一线城市后，随着经济的发展，交通的可达性，人群和客群也发生了变化。

这个项目就是我今天要详细介绍的新田印象项目。

关注商圈的朋友，估计没有人不知道新天的商业国贸360广场，平孝在全国所有购物中心中名列前茅，开业当天的成交量星巴克的日子至今没有被打破。可惜这个项目体量有点小，所以他们一直在酝酿更大的升级版360广场城市综合体，

项目占地90余亩，地上建筑面积27万平方米，其中5万平方米购物中心全部为自营。1号楼东北角将建设一座集五星级酒店和总部办公楼为一体的地标性建筑（酒店为自营铂尔曼），其他建筑为公寓、LOFT产品和城市新公馆。

置业顾问说：“公司总部已经搬到这里了，是我们集团最高端的项目，一号项目。”

不要听他们说什么，让我们专注于项目的规划、设计和服务理念。

由于项目所在的白沙湘湖片区距最近的湘湖仅800m，规划为省政府机构聚集地。此外，随着高铁东广场写字楼的逐步建设和交付，高铁西广场的写字楼，如绿地写字楼、开林IFC等大量外派高管在写字楼群里有足够的住房补贴和财力租到一套优质公寓，不仅方便购物和交通，更重要的是可以提供更多的服务。

尤其是城市公馆系列产品，打造社区型高端公寓概念，但不是大户型的高端公寓，而是回归居住。均为80-115平米精装两房、三房。采用双进大堂设计。一楼大堂双层挑高9米。从公共部分到室内装修风格，都是轻奢酒店风格。采用可实现人脸识别和防尾随系统的门禁最顶级的凰钻ktv包房装修效果图，时尚、简约、安全、私密。室内装修也为生活考虑了很多细节。

DHL设计的景观平面图效果图

在户外景观设计中，景观设计公司DLC提出了户外社交空间的要求，设计了12000平方米的中心景观，包括户外运动设施、户外跑道、户外客厅等，并规划了一个游乐场。适合儿童的区域。游乐设备和草坪。

在项目设计和建材选择上，从立面到大堂、室内装修的公共部位装饰更具设计感。例如，景观设计公司DLC是上海新天地的景观设计单位。设计师也曾在欧洲建筑事务所从事设计多年。

公共部分装修效果图，全石材铺装，风格简约，置业顾问称项目采用迅达5系列高速电梯。

室内交付装修实拍，室内层高3.1米，地暖、净水、新风、紧急呼叫系统等一应俱全。

除了硬件配置，我最想分享的是他们的建设理念：奢华、共享、社交和服务，尤其是最重要的酒店式服务，这是一般公司无法轻易做到的。

比如5号楼一层，从图纸上我们可以看到，这里预留了300多平方米的邻里空间，配备了邻里接待空间、儿童活动空间、自助健身房等。 .

这里不仅有咖啡软座、书吧卡座，还有自动售货机和物品储物柜。

项目配备无边泳池装修效果图

其实这类项目最重要的是服务。

早年，唐骏还是网红。他发表了一个让我非常羡慕的声明。他说：“这么多年没买房，常年住在五星级酒店的包间里，250平米，月租10万。” ”

我想他之所以选择长期入住五星级酒店，不仅仅是因为酒店的硬件装修。以他的收入水平，肯定能负担得起最豪华酒店的硬件装修。他享受的一定是酒店给他提供的服务，就是有人可以随时打扫房间，有人可以去房间拿走需要干洗的衣服。酒店拥有良好的公共设施，游泳池、健身房、酒吧、各类餐饮和24小时服务。

项目办公楼及铂尔曼酒店效果图

如果单纯自己打造一个五星级的酒店服务，对于一个社区来说是有风险的，因为不是每个人都愿意为这样的服务买单，这会造成运营压力和物业成本上升。新天印象 该项目的解决方案是引入一家五星级酒店铂尔曼酒店。

所有业主可以根据自己的实际需要选择五星级酒店的所有服务，这样经营者就不会因为酒店的功能而对后期的经营造成压力，这样的服务才会长久。这样一来，顾客再也不用为每天进进出出的客人操心了。

自营购物中心及商业街效果图

自营的360广场、超市、各类餐厅、书店、专业健身房、无边泳池、电影院、KTV等配套设施一应俱全。

这些都是这类服务式公寓应该享受的。

根据我的观察和交流，目前该公寓的客户群有以下特点：

1、限购限贷的政策，让部分不具备购房条件、资金不足的投资群体转而转向低端服务式公寓出租。由于建材标准低，无附加服务，租金不高。如果经济实力比较好，应该选择这种高档酒店式公寓。可以去看看即将开业的建业天竺公寓。30多平米的租金是13000一个月。因为随着经济的发展，城市的外派高管会越来越多，而像新田印象这样交通便利、服务堪比星级酒店的房源，必将成为他们租赁的首选。

2、地市客户越来越多。究其原因也是由于限购限贷的政策，一些不具备购房条件的群体，尤其是省内其他城市的购房者，转而购买酒店式公寓，以期在省城占据一席之地城市。这个数字急剧增加。

3、部分高端人士将高端服务式公寓视为住宅甚至豪宅的替代品。如果产品选址好，在空间设计、功能设计、精装修设计等方面都可以媲美酒店，尤其是能够提供与五星级酒店同等的相关服务。这类人对投资房子、靠房子增值不敏感。他们以前长期住在旅馆里最顶级的凰钻ktv包房装修效果图，只希望生活方便。不过酒店的衣柜鞋柜毕竟放不下几件衣服和皮鞋。遗憾的是，能提供酒店式服务的项目太少了。

4、当前，随着以郑州为代表的新一线城市的扩张，国内外影响力的提升和地位的凸显，一大批外资企业落户，进而带来高收入人群的涌入- 高端人群，对居住品质和便利性有很大影响 随着性需求的增加，复杂的优质物业成为高端租赁的首选。高端租赁的保障线是拥有酒店式物业管理，可针对投资需求提供房屋托管和运营服务，专业的酒店管理体系和团队运营，保证私密性和居住品质感，确保房产状况良好，实现房地产投资。

未来，希望市场上能出现更多这样敢于提供更多服务和产品的“新物种”项目。

过往回顾

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